Le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP) s’adresse aux bailleurs qui mettent à disposition des logements meublés. Dans ce cas, le bien doit être meublé avec tous les équipements nécessaires aux besoins de vie des locataires.
Les locations meublées non professionnelles peuvent bénéficier d’avantages fiscaux favorables sous certaines conditions…
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Plan de l'article
Qu’est-ce que le LMNP ?
Le LMNP est un régime qui s’applique si vous louez un logement meublé et que les revenus issus de la location sont inférieurs à un certain plafond. Cela peut être une partie aménagée de votre maison, ou bien un autre bien immobilier qui vous appartient. De nombreux programmes immobiliers proposent l’achat et la location de logements meublés aux particuliers qui veulent épargner et constituer un patrimoine avec le statut LMNP.
Les biens éligibles à la LMNP
Pour être éligible au régime LMNP, le bien immobilier doit être loué entièrement meublé, soit en tant qu’habitation classique, ou dédié à un profil de locataires spécifique (étudiants, EPHAD). Conformément à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les locataires doivent disposer d’un logement décent. Le bien ne doit pas présenter de risque pour leur santé et le confort minimum doit être au rendez-vous.
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Dans le cas d’une location meublée, le bien doit comporter un certain nombre d’équipements.
- Un lit complet, comprenant une couette ou une couverture.
- Des fenêtres ou des rideaux occultants dans les chambres.
- Une cuisine entièrement équipée avec plaques, un four ou micro-ondes, réfrigérateur et congélateur ou au moins un réfrigérateur combiné.
- Couverts et vaisselle
- Table et chaises
- Placards de rangement
- Éclairage
- Matériel d’entretien
Conditions pour bénéficier des prestations du régime LMNP
Pour profiter du régime LMNP, deux conditions doivent être remplies.
- Vos revenus d’activité professionnelle doivent être inférieurs à 23 000 euros.
- Vos recettes ne doivent pas excéder les revenus du foyer fiscal.
Les revenus du foyer fiscal comprennent les traitements, salaires, pensions et rentes. Si des bénéfices industriels ou commerciaux proviennent d’autres activités, ils doivent également être pris en compte dans l’estimation des revenus du foyer fiscal.
Enfin, le cas échéant, il faudra tenir compte des revenus agricoles, des bénéfices provenant d’activités non commerciales et des revenus perçus en tant que gérant ou associé d’une entreprise.
Dans le cas contraire, le bailleur devient un professionnel et le statut juridique de Loueur de meuble professionnel va être appliqué (LMP).
Le bailleur doit ensuite s’inscrire au greffe du tribunal de commerce dont dépend le bien meublé. Cette inscription doit être effectuée dans les 15 jours suivant la première location du bien, à l’aide du formulaire Cerfa numéro 11921 (P0i).
Après cette inscription, le bailleur se verra délivrer un numéro SIRET et pourra bénéficier des avantages fiscaux liés à la location de biens meublés non commerciaux.
Les loueurs de meublés non professionnels sont soumis au régime micro-BIC si leurs recettes professionnelles sont inférieures à 70 000 euros. Si elles dépassent ce plafond, tous les bénéfices générés doivent être imposés selon le régime réel. Dans ce cas, ils ne sont pas intégrés dans la classe des revenus fonciers comme les locations vides.
Les avantages fiscaux du statut LMNP
Le régime LMNP offre de nombreux avantages fiscaux aux bailleurs qui souhaitent se lancer dans la location meublée non professionnelle.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel permet d’amortir les biens immobiliers loués. Cette technique comptable permet au propriétaire-bailleur de déduire chaque année une partie du coût d’acquisition ou des travaux réalisés sur le bien immobilier.
Cette déduction peut être reportée sur plusieurs années et ainsi réduire considérablement l’imposition sur les revenus locatifs.
Les loyers perçus ne sont pas assimilables à des revenus fonciers mais à des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En conséquence, ils sont soumis à un traitement fiscal différent avec notamment une exonération partielle ou totale selon certains critères comme la durée de location et le montant des recettes annuelles.
Pour bénéficier de cette exonération partielle ou totale appelée ‘régime Censi-Bouvard‘, il est impératif que le logement se trouve dans une résidence services neuve ou récemment rénovée. Le bailleur doit aussi signer un contrat avec l’exploitant pour assurer la gestion locative du bien pendant 9 ans minimum. En contrepartie, il peut prétendre à une réduction d’impôt allant jusqu’à 11% du montant hors taxe investi dans l’appartement meublé acheté sous certaines conditions strictes telles que le plafonnement par mètre carré habitable…
Le statut LMNP permet une grande flexibilité dans la gestion du bien immobilier. Le bailleur peut choisir de louer son appartement meublé pour une durée réduite ou étendue selon les besoins du marché et de ses locataires.
Il est à noter aussi que le régime LMNP présente des risques auxquels il faut être attentif. Une surproduction de biens sur le marché immobilier peut entraîner un déséquilibre entre l’offre et la demande ainsi qu’une forte concurrence avec les autres propriétaires-bailleurs.
Certains locataires peuvent être difficiles à gérer, ce qui peut nuire à la rentabilité économique globale du projet. Toutefois, en s’appuyant sur les avantages fiscaux offerts par le statut LMNP ainsi qu’une bonne connaissance du secteur de l’immobilier locatif meublé non professionnel, il est possible de s’en sortir haut la main tout en augmentant considérablement sa capacité d’épargne au fil des années.
Les obligations comptables et fiscales du LMNP
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet de bénéficier d’avantages fiscaux attractifs pour les propriétaires-bailleurs. Toutefois, il faut des meubles qui équipent le logement loué.
Si le bailleur réalise plus de 23 000€ HT par an avec ses locations LMNP, il doit obligatoirement s’immatriculer auprès du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Cette immatriculation permet de faciliter la gestion administrative et comptable du bailleur ainsi que celle de ses locataires.
Si le bailleur souhaite revendre son bien immobilier loué en tant que LMNP, il doit s’assurer de respecter toutes les obligations légales relatives à la vente d’un bien immobilier. Il est notamment tenu de fournir une liste complète des meubles qui équipent le logement ainsi qu’une copie du contrat signé avec l’exploitant si ce dernier est concerné par la gestion locative.
Il faut prendre connaissance des différentes obligations comptables et fiscales associées afin d’éviter toute sanction ou difficulté ultérieure.
