Comment choisir un bien LMNP rentable sur le long terme

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un enfant sur son mini quad

Comptez-vous commencer à vous constituer un patrimoine ? Financer les études de vos enfants ? Vous assurer un complément de revenus à la retraite ? A quel horizon de temps ?

La location meublée est très pertinente pour tous ces objectifs, et ceci dans le cadre d’une fiscalité LMNP très attractive, puisqu’elle vous permet de défiscaliser vos revenus locatifs, souven«t complètement. La comparaison fiscale avec la location nue en immobilier classique ou en SCPI est très en faveur de la location meublée.

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Cependant tous les logements ne se valent pas… trouver un bien LMNP rentable sur le long terme nécessite de vous poser les bonnes questions.

Etes-vous prêt à gérer vous-même votre bien LMNP ? Ou à déléguer sa gestion ?

Si vous débutez dans l’investissement immobilier locatif, ou si vous préférez éviter tout souci de gestion et pouvoir investir dans les meilleurs endroits, même s’ils sont éloignés de votre domicile, l’immobilier géré en résidences étudiantes ou seniors vous conviendra.

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Une résidence de services, c’est quoi ?

Résidences étudiantes et résidences seniors sont appelées « résidences de services ». Elles proposent une forme de vie communautaire, avec des appartements qui donnent sur des espaces communs, comme un salon, une salle de sport, ou même une salle de cinéma. Et la société gestionnaire assure des services hôteliers, comme la blanchisserie, ou les petits-déjeuners, ainsi que, parfois, des services d’animation.

Ce type d’immobilier est de plus en plus plébiscité par de nombreuses populations : les étudiants et les seniors, mais également les jeunes actifs, et demain les personnes séparées ou les couples dont les enfants viennent de quitter le domicile familial. De nombreux projets sont en cours de réalisation, et de nouveaux concepts apparaissent, comme la résidence en « coliving ».

L’immobilier géré est d’ailleurs recommandé pour commencer votre vie d’investisseur immobilier. A l’heure où les normes énergétiques sont de plus en plus restrictives, il vous évite tout souci de mise aux normes, celles-ci étant prises en charge par la société gestionnaire de la résidence. Si vous louez un appartement en immeuble « classique », ces normes énergétiques peuvent entraîner des travaux conséquents et obligatoires, faute de quoi vous serez interdit de louer.

Acheter neuf ou en VEFA, ou acheter dans l’ancien ?

Si vous envisagez l’achat d’un bien en résidence, l’ancien présente souvent une bien meilleure rentabilité par rapport au neuf ou à l’achat en VEFA.

Avec l’augmentation des coûts de la construction, les prix dans l’ancien sont plus intéressants que les prix du neuf. Et surtout, vous percevez votre premier loyer immédiatement après la signature de l’acte de vente. Avantage conséquent si vous empruntez, et que vous comptez faire couvrir vos remboursements par vos loyers : avec un achat dans le neuf, vous devrez bien souvent attendre plusieurs mois – jusqu’à 24 mois.

Enfin, les résidences anciennes ont souvent pris les meilleurs emplacements – les centres villes, la proximité des campus… – alors que les résidences récentes ou à venir, même si elles sont d’excellente qualité, sont par la force des choses plus excentrées.

Le bien considéré a-t-il une adresse attractive ?

L’emplacement est essentiel dans le choix d’un investissement LMNP. Pour évaluer l’intérêt d’une région, d’une ville, et d’un quartier, il faut tenter de comprendre les évolutions économiques régionales, ainsi que les évolutions sociologiques, au moins à un horizon de 10 ans. Le logement, ou la résidence qui vous intéressent, seront-ils toujours aussi attractifs, et faciles à revendre, à ce moment-là ?

Ainsi, les régions littorales attirent une proportion croissante de personnes âgées, par conséquent, investir en résidences seniors, particulièrement dans les quartiers centraux des villes moyennes, villes qui se développent actuellement, est un choix judicieux.

De même, si les grandes villes étudiantes restent des destinations à privilégier pour les investissements LMNP en résidences d’étudiants, les délocalisations des écoles et centres de recherche, et les regroupements d’universités créent des opportunités intéressantes dans des villes moins réputées, comme Orléans ou St Etienne.

La priorité donnée à la proximité avec votre domicile ne se justifie que si vous décidez de gérer vous-même votre bien. Cela vous permet aussi de mieux comprendre les évolutions régionales que vous vivez au quotidien.

Est-ce que l’exploitant de la résidence de services est une société solide ?

En immobilier géré, le rôle des gestionnaires exploitants est essentiel. Les sociétés d’exploitation jouent un rôle décisif dans la pérennité de l’établissement et la rentabilité de votre projet. Le taux d’occupation va dépendre de leurs compétences. Plus tard, la qualité de gestion, le respect des normes, la rénovation auront un impact significatif sur la revente de votre investissement, les meilleurs exploitants étant naturellement les plus recherchés par les acquéreurs.

Depuis la crise sanitaire, le bien-être des résidents – notamment les seniors – devient un critère essentiel dans le choix des investisseurs.

Cette crise a aussi révélé la fragilité de certains gestionnaires, lorsque plusieurs d’entre eux ont décidé des annulations partielles de loyers. A l’inverse, d’autres ont assuré le paiement des loyers à 100% pendant toute la période du confinement. Le comportement des gestionnaires avec leurs copropriétaires est donc désormais un critère de sélection.

Vérifiez la durée du bail commercial restant à courir et son caractère ferme en 3/6/9, ou en tacite reconduction. Vérifiez également les cautions dans le bail (société mère), les clauses résolutoires, les conditions de renouvellement des meubles, les indexations de loyers, et la répartition des charges.

En conclusion, vous comprenez que sélectionner un bien pour en faire un investissement LMNP réussi sur le long terme nécessite de vous faire accompagner. Les conseils en gestion de patrimoine ayant une expertise dans le domaine, et les agences immobilières spécialisées en investissement locatif, ainsi que les experts-comptables compétents en LMNP, vous assureront de sécuriser vos opérations.