Vous souhaitez devenir propriétaire cette année ? Pour de nombreux Français, devenir propriétaire est un gage de sécurité pour la retraite. Les taux immobiliers étant encore bas cette année, il est intéressant d’acheter sa résidence principale. Mais, attention plusieurs règles ont changé ce début d’année. Entre les tensions sur le marché immobilier, les nouveaux critères d’acquisition et les conditions d’octroi de prêt des banques, acheter n’est pas simple. Voici les points essentiels à connaître.
Plan de l'article
Calculez votre capacité d’emprunt pour évaluer votre budget d’achat
Il est important de définir votre budget avant de chercher un bien. Cela vous permettra de bien cibler les appartements ou maisons qui rentrent dans ce budget. Ne comptez pas sur une grosse marge de négociation, car dans la plupart des régions, le marché est très tendu et en faveur des vendeurs. Ce budget doit couvrir le prix d’achat, mais également tous les autres frais (notaire, dossier, travaux…).
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Il faut commencer par calculer le montant mensuel que pouvez consacrer au remboursement de vos prêts immobiliers. Celui-ci doit être rapporté à vos revenus, car la loi fixe un maximum, appelé taux d’effort. Depuis le 1er janvier 2022, ce taux est passé à 35 % de l’ensemble de tous vos revenus. Pour calculer le budget que vous pouvez consacrer au financement de votre projet et votre capacité d’emprunt, vous devez tenir compte de toutes vos ressources disponibles : vos salaires et revenus nets, les éventuelles pensions ou rentes que vous touchez, et toutes autres sources de revenu. Faites la somme de tous ces revenus et déduisez ensuite toutes vos dépenses fixes : remboursements de crédits en cours (voiture, appareils ménagers, meubles…), éventuelles pensions alimentaires, personnes à charge… Appliquer enfin les 35 % pour obtenir votre budget.
Estimez vos dépenses de nouveau propriétaire pour fixer la limite de votre prêt
Dans le calcul de votre budget et lors de votre recherche de bien, garder en tête et anticiper les frais que vous aurez dans ce nouveau logement. Car vous aurez de nombreux frais : mensualités des prêts, remboursement de dettes, coûts d’assurances supplémentaires (liées au prêt ou à un logement plus grand), frais de fonctionnement de votre nouveau logement. La première année comporte un certain nombre de frais supplémentaires : frais de notaires, frais de déménagement, travaux, achat de mobilier…
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Il est aussi prudent d’anticiper l’évolution de vos ressources. Vous envisagerez différemment vos mensualités de prêt selon les évolutions attendues de votre salaire. S’il est toujours possible de renégocier un prêt, une bonne anticipation permet d’éviter problèmes et déconvenues.
Comprendre les rouages des prêts immobiliers
Avant de vous lancer dans la course aux prêts, il est important de comprendre tous les éléments qui constituent un prêt et influent sur son coût. Le coût d’un crédit immobilier dépend du montant de la somme empruntée, du taux du prêt et de la durée du prêt. Viennent ensuite s’ajouter les coûts d’assurance. Voici tous les éléments qui entrent dans le calcul du coût global d’un prêt immobilier.
Le taux d’emprunt
Le taux d’emprunt est le taux d’intérêt proposé par la banque. Il peut être fixe ou variable. En 2022, les taux devraient rester bas. Il est donc préférable de choisir un taux fixe pour bénéficier d’un taux bas sur toute la durée du prêt. Cela permet aussi d’avoir un échéancier clair de vos mensualités sur toute la durée du prêt.
La durée du prêt
Aujourd’hui la durée maximale d’un prêt est fixée à 25 ans. En deçà, c’est vous qui choisissez sur quelle durée vous voulez emprunter. Comme les intérêts augmentent avec la durée du prêt, le coût global du crédit sera plus élevé pour des prêts longs. Toutefois, le montant de vos mensualités étant limité par votre taux d’effort, il faut trouver un juste équilibre entre le montant des mensualités et le coût global du crédit.
Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG)
Le TAEG est le taux global d’un prêt. Il inclut tous les coûts : les intérêts, mais aussi tous frais obligatoires liés à la souscription d’un crédit : frais de dossiers, frais d’hypothèque ou de caution, assurance emprunteur obligatoire… Le TAEG est la seule valeur qui reflète le coût total exact du prêt. C’est aussi la seule donnée qui vous permet de comparer les taux proposés par les différents établissements bancaires auprès desquels vous chercherez un prêt.
Caution et hypothèque
Pour se protéger du risque qu’elle prend en vous accordant un prêt immobilier, la banque peut exiger des garanties financières. Ces garanties sont de deux types : la garantie hypothécaire ou la caution. Si vous vous retrouvez en défaut de paiement, l’hypothèque permet à la banque de récupérer les sommes dues sur la vente du logement financé à l’aide du prêt. Dans le cas de la caution, c’est l’organisme qui s’est engagé à payer à la place de l’emprunteur qui verse les sommes dues. Ces deux types de garanties ont un coût, qui est à votre charge.
Les assurances
Le coût des assurances est une part majeure du coût global d’un prêt immobilier, souvent supérieur à celui généré par le taux d’intérêt. Ces assurances sont exigées par les banques et servent à couvrir différents risques : décès, invalidité, perte d’emploi. La loi autorise l’emprunteur à choisir l’assureur de son choix et de faire jouer la concurrence. Mais vous aurez du mal à négocier un prêt à un taux intéressant avec votre banque si vous refusez d’accepter son assurance. Vous pouvez accepter l’assurance de votre banque et en changer après un an, à condition d’opter pour un contrat qui offre des garanties équivalentes. En 2022, la loi devrait changer pour faciliter de changement d’assurance, qui pourrait se faire à tout moment.
Le dossier médical pour octroi de prêt
Les banques exigent un questionnaire médical pour conclure un contrat de prêt. Elles sont dans leur droit. Mais cette année, ce questionnaire devrait être en partie supprimé par la loi. En effet, les conditions devraient être révisées pour introduire un droit à l’oubli. Le but est de faciliter l’accès au crédit des emprunteurs qui ont eu par le passé un problème de santé.
