Marchand est un métier qui fait rêver : acheter des biens immobiliers pour les vendre en réalisant une belle plus-value. Cependant, avant de se lancer dans cette activité, il faut garder à l’esprit que ce métier nécessite de véritables qualités de commerçant, une excellente connaissance du marché immobilier, ainsi qu’une contribution substantielle.
Plan de l'article
Définition du marchand de marchandises
Le marchand de biens est défini comme celui dont l’activité professionnelle consiste à acheter et vendre des biens immobiliers : immeubles, maisons, entreprises, logements, terrains à bâtir ou actions de sociétés immobilières telles que SCI. Il se distingue donc de l’agent immobilier en ce qu’il est le propriétaire des biens qu’il vend, l’agent immobilier n’étant qu’un intermédiaire entre un vendeur et un acheteur.
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Statut du concessionnaire :
Le marchand de marchandises est considéré comme un marchand. Par conséquent, il est notamment tenu de s’inscrire dans le commerce et les entreprises Register (RCS), pour tenir des comptes et établir des comptes annuels.
Deux critères principaux permettent de déterminer si une personne peut être qualifiée de marchand de marchandises :
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Critère 1 : l’exercice habituel
La nature habituelle des transactions est évaluée en fonction du nombre, de la nature, du rythme et de l’ampleur des opérations.
La notion d’habitude peut résulter soit de la pluralité de ventes effectuées dans le cadre d’une même transaction, soit de l’activité passée ou présente du commerçant.
Selon la jurisprudence du Conseil d’État, l’achat d’un immeuble pour le revendre en bloc ne caractérise pas l’habituel, mais l’achat d’un bâtiment pour le diviser et le revendre par des appartements rend le vendeur qualifié de marchand de marchandises (CE 28 mai 1990 ; 12 juin 1992).
De même, une personne qui achète et vend six appartements en deux ans a le statut de marchand de marchandises (CE 14 octobre 1987).
Critère 2 : Optique spéculative
Il est évalué en fonction du temps écoulé entre les acquisitions et les reventes, du montant des bénéfices et de la situation géographique.
L’ intention spéculative doit être recherchée à la date d’acquisition des bâtiments et non à la date de leur cession.
L’intention de revendre révèle en effet la volonté de réaliser un profit spécifique à l’activité commerciale. Si cette intention n’existe pas, l’opération conserve un caractère civil (Cass, 3e Civ, 14 juin 1989).
L’importance des opérations est également prise en compte.
À partir de quel seuil devenez-vous un marchand de marchandises ?
Il n’y a pas de règle absolue, mais la tendance actuelle de l’Administration est de renforcer l’application du système fiscal, y compris aux particuliers.
Dans un arrêt rendu le 9 octobre 2018, la cour administrative d’appel du DOUAI n° 16DA00229, les acheteurs avaient divisé leurs biens puis a procédé au transfert de sept parcelles à bâtir.
A cette époque, la cour administrative d’appel de Douai a estimé que « en raison de la continuité et du nombre de transferts effectués, à partir de la division en lots d’un immeuble acquis entier et même si cet immeuble constituait la seule acquisition des époux, les cessions qu’ils avaient consenties au sens des dispositions susmentionnées de l’article 35 du Code général des impôts.»
Le transfert d’un immeuble acquis, peut-il être unique, puis divisé par lots lors de sa revente est habituel conformément aux dispositions de l’article 35 du Code général des impôts.
Pour rappel, l’article 35 du Code général des impôts précise que les bénéfices réalisés par des personnes qui : i) achètent ordinairement en leur nom, dans le but de les revendre, des biens immobiliers, des entreprises, des actions ou des actions de sociétés immobilières, ou ii) qui achètent habituellement des biens immobiliers, en vue de construire un ou plusieurs bâtiments et de les vendre, en bloc ou par local. Dans la pratique, ces BIC sont considérés comme issus d’une activité dite de « marchand de marchandises ».
Fiscalité :
En tant que professionnel, le marchand de biens est soumis au régime fiscal des bénéfices industriels et commerciaux et est soumis à la TVA sur ses marges brutes.
La marge brute est la différence entre le coût d’acquisition plus celui des travaux et le prix de revente.
Il est exonéré des droits de transfert s’il revend le bien dans les 5 ans suivant son achat (soit une économie d’environ 5 % du prix de vente total).
En l’absence de revente, les autorités fiscales peuvent réclamer les droits supplémentaires dont le commerçant de marchandises a été exonéré.
Enfin, les frais d’acquisition qui sont généralement de l’ordre de 8 % seront réduits à environ 2 %.
Le plus-value :
L’objectif du courtier immobilier est de réaliser un gain en capital sur la propriété lors de la revente, c’est pourquoi il devra acheter une propriété après avoir pris soin de calculer sa marge brute au préalable.
Le concessionnaire immobilier ne sera pas facturé d’impôt sur les gains en capital lors de la vente de la propriété. C’est l’un des principaux avantages de ne pas acheter de biens immobiliers en son propre nom.
Comment devenir un marchand de marchandises ?
Pour exercer la profession de marchand de marchandises, vous devez déjà avoir une contribution suffisante pour effectuer votre premier achat immobilier.
Sur le plan juridique, il conviendra de créer une entreprise (SCI, SARL, EURL, SCCV) en fonction de vos projets immobiliers.
Le recours à un avocat spécialisé en droit immobilier est essentiel lorsque vous souhaitez acheter et revendre, même lorsque vous êtes un particulier. Il existe un risque important de reclassification de vos transactions immobilières, en cas de baisse d’activité sous le statut de marchand de marchandises, mais aussi d’ajustement fiscal.
Lorsqu’il conseille un marchand de biens, l’avocat adapte la structure juridique pour que son client bénéficie des règles fiscales les plus avantageuses.
De plus, l’avocat spécialisé en droit immobilier assiste également les promoteurs. Il procède à la mise en place juridique appropriée : constitution d’un SCCV, société civile de construction et de vente.
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