Marchand est un métier qui fait rêver : acheter des biens immobiliers pour les vendre en réalisant une belle plus-value. Cependant, avant de se lancer dans cette activité, il faut garder à l’esprit que ce métier nécessite de véritables qualités de commerçant, une excellente connaissance du marché immobilier, ainsi qu’une contribution substantielle.
Définition du marchand de biens
Un marchand de biens se distingue par une activité professionnelle axée sur l’achat et la revente de biens immobiliers : immeubles, maisons, terrains à bâtir, parts de sociétés immobilières comme les SCI… Contrairement à l’agent immobilier qui agit en tant qu’intermédiaire, le marchand de biens reste propriétaire des biens qu’il propose à la vente. Ce détail change tout : il engage son propre capital, prend les risques, mais aussi l’intégralité du profit potentiel.
Statut du marchand : obligations et critères
Le marchand de biens entre dans la catégorie des commerçants. À ce titre, il doit s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), tenir une comptabilité précise et produire des comptes annuels. Mais comment déterminer si une personne entre vraiment dans cette catégorie ? Deux critères majeurs permettent de le savoir :
Voici les deux éléments qui orientent la qualification :
- L’exercice habituel : La dimension récurrente des opérations s’apprécie selon le nombre, la fréquence, la nature et l’envergure des transactions. Un achat ponctuel, même suivi d’une revente rapide, ne suffit pas toujours. Mais diviser un immeuble pour vendre chaque appartement séparément, ou multiplier les ventes en peu de temps, fait rapidement basculer dans le statut de marchand. Par exemple, la jurisprudence du Conseil d’État a reconnu la qualité de marchand à une personne ayant acquis un bâtiment, l’ayant divisé puis revendu par lots (CE 28 mai 1990 ; 12 juin 1992), ou encore à celui qui a acheté et vendu six appartements en deux ans (CE 14 octobre 1987).
- L’optique spéculative : Ce critère s’évalue au moment de l’achat. Il s’agit de vérifier l’intention de revendre pour générer un bénéfice commercial. Les indices ? Le délai entre acquisition et revente, l’ampleur des bénéfices, la localisation du bien. Si l’intention de revendre existe dès le départ, la revente sera considérée comme une activité commerciale (Cass. 3e Civ, 14 juin 1989). Sans cette intention, l’opération reste de nature civile.
À partir de quand devient-on marchand de biens ?
Impossible d’établir un seuil universel. Néanmoins, l’administration fiscale tend à appliquer ce statut de plus en plus largement, y compris aux particuliers qui multiplient les achats-reventes. Un arrêt du 9 octobre 2018 de la cour administrative d’appel de Douai (n° 16DA00229) illustre ce durcissement : des époux avaient acquis un immeuble, procédé à sa division puis cédé sept parcelles distinctes. La cour a estimé que la continuité et la quantité des opérations permettaient de les qualifier de marchands de biens, même s’il s’agissait de leur seule opération immobilière.
L’article 35 du Code général des impôts précise que relèvent de ce régime les personnes qui achètent, de façon habituelle et en leur nom, afin de les revendre, des biens immobiliers, des fonds de commerce ou des parts de sociétés immobilières, ou bien celles qui acquièrent des biens pour construire et vendre, que ce soit en bloc ou par lots. Les bénéfices issus de cette activité sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), une notion centrale dans la fiscalité des marchands de biens.
Régime fiscal applicable
Le marchand de biens relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et doit appliquer la TVA sur la marge réalisée. Cette marge correspond à la différence entre le coût d’achat augmenté des travaux et le prix de revente. Un atout non négligeable : si le bien est revendu dans les cinq ans suivant son acquisition, aucun droit de mutation à titre onéreux n’est exigé, soit une économie d’environ 5 % sur le prix de vente. Si la revente n’a pas lieu dans ce délai, l’administration fiscale peut réclamer le paiement rétroactif de ces droits, annulant l’avantage initial.
Par ailleurs, les frais d’acquisition, habituellement proches de 8 %, tombent à environ 2 % dans ce cadre. Une différence qui pèse dans le calcul du montage financier. Mais attention : chaque opération doit être rigoureusement suivie, sous peine de voir l’administration requalifier l’activité, avec toutes les conséquences fiscales que cela implique.
Le jeu de la plus-value
La raison d’être du marchand de biens tient dans la recherche d’un gain à la revente. Pour que l’opération soit rentable, il s’agit de bien anticiper la marge brute dès l’achat du bien. Signe distinctif : ici, pas d’imposition spécifique sur la plus-value immobilière lors de la revente, contrairement à un achat réalisé en nom propre. C’est l’un des avantages majeurs du statut, qui attire nombre d’investisseurs avertis.
Devenir marchand de biens : mode d’emploi
Avant de se lancer, il faut disposer d’un apport conséquent, indispensable pour réaliser un premier achat immobilier. Côté administratif, la création d’une structure juridique adaptée (SCI, SARL, EURL, SCCV…) s’impose, en fonction de l’ampleur et des objectifs du projet.
L’accompagnement d’un avocat spécialisé en droit immobilier s’avère déterminant, même pour un particulier qui souhaite acheter puis revendre. Le risque de requalification fiscale ou de redressement existe, notamment en cas de baisse d’activité ou d’opérations répétées requalifiées sous le statut de marchand de biens.
L’avocat adapte la structure juridique pour optimiser le régime fiscal de l’opération. Il accompagne aussi les promoteurs dans la mise en place des solutions juridiques adaptées, notamment la constitution de SCCV (Société Civile de Construction Vente).
Trouver un appartement de luxe à Paris
Se loger à Paris relève parfois du parcours du combattant, surtout quand on vise un bien d’exception. Avoir des exigences élevées n’arrange rien, mais avec le bon interlocuteur, la quête de l’appartement idéal prend une autre dimension. Pour ceux qui cherchent un appartement luxe paris, cette agence propose une sélection pointue de biens rares à la vente comme à la location. Les annonces disponibles sur le site témoignent de la diversité et de la qualité des logements proposés.
Passer par des spécialistes des biens haut de gamme à Paris, c’est s’assurer d’accéder uniquement à des logements de standing lors des visites. Pour trouver la perle rare, rien de tel que de s’appuyer sur l’expertise d’agents chevronnés, véritables connaisseurs du marché parisien. Le choix d’investir dans la capitale reste une valeur sûre : Paris attire toujours des investisseurs du monde entier, séduits par l’attractivité et le prestige de son immobilier.
Les quartiers réputés affichent souvent complet, mais entre de bonnes mains, il reste possible de découvrir des opportunités cachées ou d’être informé dès l’apparition d’un bien remarquable dans l’arrondissement convoité. Prendre contact sans tarder avec ces professionnels permet de ne pas passer à côté d’une occasion unique. Explorer aussi les communes limitrophes peut réserver de belles surprises, avec des logements qui rivalisent d’attraits.
