Un mythe tenace circule chez les acheteurs comme chez certains professionnels : faire une offre d’achat au prix affiché donnerait un droit absolu sur la maison convoitée. Ce serait automatique, inéluctable. La réalité, elle, s’avère bien plus nuancée.
Tout dépend de la façon dont le bien est proposé à la vente. Les règles changent selon que le vendeur passe en direct ou par l’entremise d’un professionnel.
Cas 1 : offre au prix pour une vente entre particuliers
Lorsqu’un propriétaire diffuse lui-même son annonce, sur un site ou dans un journal, en fixant un prix sans intermédiaire (pas d’agent immobilier, de notaire ni d’avocat mandaté), la situation s’apparente à ce que le droit appelle une « offre de vente ferme à personne indéterminée ».
Dans ce cas, le premier acquéreur à proposer le prix demandé engage le vendeur. Le contrat de vente se forme, tout simplement. La priorité revient donc à celui qui a, le premier, aligné son offre sur le prix affiché. Si d’autres candidats arrivent ensuite, même avec une proposition identique, il est trop tard : la vente est déjà scellée avec le plus rapide.
Imaginez : deux personnes repèrent la même maison en ligne. La première envoie aussitôt une offre au prix. La seconde, quelques heures plus tard, tente sa chance à son tour. D’un point de vue légal, le vendeur doit respecter l’ordre d’arrivée, même si un autre acheteur offre davantage ensuite. S’il essaie de vendre à un autre, il s’expose à des recours, voire à une annulation pure et simple de la transaction suivante.
Cas 2 : offre au prix pour un bien vendu par un professionnel
Autre scénario : le propriétaire a confié la vente à un agent immobilier, un notaire ou un avocat. Il lui a donné ce qu’on appelle un mandat. Tout l’enjeu : savoir de quel type de mandat il s’agit. Voici les principaux cas de figure :
- Le mandat de représentation
- Le mandat simple, parfois appelé mandat d’entremise
Mandat de représentation
Avec ce mandat, l’intermédiaire dispose du pouvoir d’engager le vendeur. Si un acheteur fait une offre au prix à ce professionnel, la vente se forme immédiatement. Là encore, la priorité revient au plus rapide : le premier à formuler une offre au prix remporte la mise.
Mandat simple
La situation change radicalement avec un mandat simple. Ici, l’intermédiaire n’a qu’un rôle de mise en relation : il présente des candidats au vendeur, mais ce dernier reste totalement libre de choisir. Le premier à faire une offre au prix n’a donc aucun privilège. Le propriétaire peut refuser, accepter, discuter, sans justification. Même si l’agent immobilier a présenté plusieurs acquéreurs prêts à payer le prix affiché, le choix final appartient au vendeur.
Petite précision : si le vendeur refuse de finaliser la vente alors que l’intermédiaire a présenté des offres conformes au mandat, ce dernier pourra réclamer sa commission, puisqu’il a bien rempli sa mission contractuelle.
Offre au prix : et si l’acheteur conteste ?
Un acquéreur écarté peut être tenté de saisir la justice, espérant forcer la main au vendeur. Avant d’aller aussi loin, mieux vaut s’assurer du cadre exact de la vente : type de mandat, chronologie des offres… Un contentieux de ce genre peut paralyser la transaction, empêcher la signature avec un autre candidat et générer des frais juridiques pour tout le monde. Si la justice estime que le vendeur a respecté la procédure, il pourra même se retourner contre l’acheteur contestataire pour préjudice subi.
Pour éviter toute mauvaise surprise, il reste donc capital, lorsqu’on fait une offre, d’interroger précisément le professionnel sur le mandat dont il dispose. Ce détail change tout.
Rejoignez gratuitement la communauté Discuss Real Estate afin de bénéficier régulièrement d’informations privilégiées non publiées sur le blog ! Pour approfondir
- Un agent immobilier peut-il refuser d’envoyer une offre d’achat ?
- Cour de cassation, chambre civile 3, 12 février 1975, numéro d’appel : 73-14407 : si plusieurs personnes font une offre d’achat au prix, le contrat de vente sera conclu avec celui qui a fait la première offre d’achat.
- Arrêt de la Cour de cassation, chambre civile 1, 5 janvier 1985, n° 83-13560 : Sauf disposition expresse conformément aux exigences du troisième alinéa de l’article 72 du décret n° 72-678 de juillet 20, 1972, le mandat, même exclusif, donné à un agent immobilier ne lui confère qu’une mission intérimaire et n’a pas pour effet de le substituer au vendeur pour la réalisation de l’opération envisagée.
Si cet article vous a éclairé, faites-le connaître autour de vous. Cliquez simplement sur « Partager » en bas de page pour en parler à celles et ceux qui se posent les mêmes questions.
Merci pour votre lecture et à très bientôt. Alex
